O conceito de correlação negativa é muito importante para investidores, em especial para quem investe em fundos imobiliários (FII’s), dado que pode ser utilizado como estratégia pelos investidores para aumentar a lucratividade da sua carteira de investimentos, comprando ativos em preços de oportunidade, e ainda, ajudar a reduzir o risco geral da carteira de investimentos.
O que é correlação no mundo dos investimentos?
Primeiramente, correlação pode ser definida como o indicador do grau de relacionamento entre o preço de dois ou mais ativos. Ficou complicado? Vamos ver dois exemplos simples para facilitar o entendimento deste conceito.
O primeiro exemplo é muito simples e vemos muito em nosso cotidiano, que é a correlação entre o dólar e o combustível. Sabemos que o petróleo é utilizado para produzir o combustível dos automóveis, e o preço do barril de petróleo é cotado mundialmente em dólar, logo, se o dólar subir, consequentemente teremos um aumento no valor do combustível.
Outro exemplo que podemos utilizar é de uma empresa exportadora, a qual recebe o valor da venda de seus produtos em dólar, sendo assim ela está correlacionada ao dólar. Dessa forma quando dólar sobe, esta empresa tende a receber mais pela venda dos seus produtos, já caso o dólar venha a cair, o valor que ela recebe diminuirá.
Correlação Negativa e os Fundos Imobiliários
A correlação negativa, particularmente voltada aos fundos imobiliários, pode ser percebida por meio da forma como se comportam os fundos imobiliários de tijolo e os fundos imobiliários de papel de acordo com as variações da taxa básica de juros do país, a Taxa Selic. Esta pode ser considerada como uma vantagem que o investimento em FII’s nos proporcionam.
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É muito comum em cenários de alta da Selic, que os fundos de tijolo sofram mais. Isso acontece por que com a Taxa Selic em alta, o consumo fica desestimulado e o crédito que os fundos imobiliários tomam emprestado para fazer seus investimentos fica mais caro em virtude dos altos juros.
Dessa forma, como a atratividade pelos imóveis diminui, a vacância desses imóveis aumenta e o valor deles, geralmente, cai, fazendo com que o valor das cotas dos fundos também seja jogado para baixo.
Por outro lado, quando vivemos épocas de taxa de juros baixos, o crédito fica mais barato, assim o consumo é estimulado. Nesse momento, os fundos de tijolo buscam se alavancar para fazer mais aquisições e conseguir maximizar seus resultados. Além disso, há mais demandas por compras e locações dos imóveis dos fundos de tijolo, o que fará com que os fundos tenham seus lucros aumentados, consequentemente, suas cotas também serão valorizadas.
No caso dos fundos de papel, o cenário de taxa de juros alta tem influência positiva, pois esse tipo de fundo empresta dinheiro e tem sua remuneração provinda majoritariamente por meio dos juros que recebe pelo dinheiro que empresta. Sabendo que esses juros se vinculam, em grande parte, a taxas de inflação, como o IPCA, ou ao CDI, que possui relações estreitas com a Taxa Selic, além de um valor de spread (por exemplo, CDI +2% ou IPCA +7%). Assim, quando vemos que a taxa de juros sobe, a rentabilidade dos fundos de papel também subirá.
Por outro lado, em um cenário de taxa de juros baixa, os fundos de papel irão receber menos juros pelo dinheiro emprestado, o que faz com que a sua rentabilidade diminua.
Vale destacar ainda que em parte os fundos de tijolo também se vinculam ao IPCA e CDI, ou seja, em parte estão protegidos da inflação. Isso acontece quando fazem o aluguel de seus imóveis, em que incluem cláusulas de reajuste do valor do aluguel vinculado a esses índices.
Correlação Negativa entre Fundos de Papel e de Tijolo
Por esse motivo dizemos que os fundos de papel e de tijolo possuem correlação negativa um com o outro, pois a depender do cenário econômico vivenciado, geralmente, um deles trará maiores retornos ao investidor, enquanto o outro verá uma queda na sua lucratividade.
Além do mais, quando o cenário econômico vira o ponteiro, por exemplo, um cenário de taxa de juros alta começa a reverter para um cenário de taxa de juros baixa, vemos que os fundos que estavam dando bons retornos começam a sofrer um pouco mais e os que estavam sofrendo começam a ver uma luz no fim do túnel.
A imagem abaixo nos mostra um gráfico que facilita o entendimento da correlação negativa. Com o passar dos anos (2010-2024), vemos a valorização e desvalorização de cota de dois ativos fictícios, em alguns momentos, um ativo está bastante valorizado, enquanto no mesmo momento, o outro ativo está bastante desvalorizado. Os períodos do gráfico em que as linhas estão próximas, são momentos em que o mercado está mais estável. Já os momentos em que as linhas se cruzam, são épocas em que o “ponteiro” do mercado está trocando de tendência.
Aumentando a Lucratividade dos Fundos Imobiliários com a Correlação Negativa
Como Howard Marks nos apresenta, o mercado possui ciclos, ou seja, não ficará para sempre caindo, tampouco terá forças para subir eternamente.
Sabendo que um fundo sofre mais em épocas de taxa de juros altas, que é o caso dos fundos de tijolo, é possível ter uma noção de que as cotas desses fundos irão cair. Sendo assim, é possível que o investidor adquira cotas de fundos de tijolo com descontos interessantes nesses momentos. E como vimos, o mercado é cíclico e por isso fornece ao investidor a possibilidade de aproveitar a valorização das cotas que estavam desacreditadas.
O mesmo ocorre para fundos de papel, que em épocas com Selic em baixa ficam com preço melhores para serem adquiridos, e posteriormente, quando o sinal do mercado inverte, podem entregar uma grande valorização ao investidor.
Redução do risco por meio da correlação negativa
É desejável que todos os investidores possuam ativos com correlação negativa em sua carteira de investimentos, pois isso auxilia a mitigar o risco global da carteira.
O cenário econômico brasileiro é muito instável, em um dia estamos bem, e no outro já vemos sinais de crise. Então, como o investidor pode se precaver contra essa instabilidade? Uma das formas é por meio da correlação negativa, ou seja, tendo uma parte de ativos que performem bem em momentos de taxa de juros altas e parte em ativos que deem mais lucros em cenário de taxa de juros baixos.
Além disso, a correlação negativa pode ser feita como em nossos primeiros exemplos, tendo o investidor ativos vinculados ao dólar, ou seja, que aumentem seus lucros com a alta do dólar, além de ativos que tenham bons resultados em épocas de dólar baixo.
Ter uma carteira diversificada e com uma boa correlação negativa, irá fazer com que o investidor tenha menos problemas com seus investimentos, reduzindo o risco, e proporcionando bons resultados.
Deixe nos comentários se você já sabia o que era correlação negativa nos fundos imobiliários e se você já faz uso dessa estratégia para reduzir o risco global da sua carteira e aumentar a lucratividade dos seus investimentos. Bons investimentos a todos.